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Baux et construction


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  • Les décisions archivées : Baux et construction
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Date: 10/12/2007    

 
Tribunal de Grande Instance de Toulon – 2 ème Chambre - 10/12/2007

Monsieur S. loue son fonds de commerce poney-club à Madame B. monitrice, avec une clause de non concurrence sur trois ans et 50 km.

Non seulement Madame B. va précipiter son départ, mais va « capter la clientèle en recourrant à diverses publicités pour les persuader d’adhérer à son propre centre équestre ».

Le Tribunal faisant application de la clause qui est jugée licite, condamne B. à payer la somme de 9000 € à S. à titre de dommages et intérêts « cette indemnité n’apparaissant pas d’un montant excessif au sens de l’Article 1152 du Code Civil ».


Date: 26/11/2007    

 
Cour d'Appel de Pau - Chambre Sociale - 26/11/2007

Madame L. vend à C. une maison d'habitation, deux granges et des terres sur plus de 10 hectares.

Monsieur A. fermier, fait jouer son droit de préemption et le tribunal confirme. Plus tard, A. loue la maison à X. pour un loyer de 1753 € et consent un prêt à usage sur les terres pour un an, avec renouvellement par tacite reconduction.

C. acquéreur éconduit, réclame des dommages et intérêts à A. et obtient 20.000 €.

Sur appel de A., la Cour note que celui qui fait usage du droit de préemption, est tenu d'exploiter personnellement le fonds pendant au moins 9 ans, que le loyer de la maison est anormalement élevé, ce qui démontre que les terres faisaient nécessairement partie de la location et que les locataires ont installé un élevage de chevaux et qu'ainsi donc, A. n'a pas respecté l'obligation légale.

La Cour confirme le principe, mais réduit à 10.000 € l'indemnité.


Date: 02/05/2007    

 
Cour d’Appel d’Amiens – Chambre Correctionnelle – 2/5/2007

Monsieur X. est poursuivi pour avoir construit un manège de 280 m2, sans avoir sollicité les autorisations requises, alors qu’il prétendait avoir reçu une promesse du maire (sic), et avoir donc commis une erreur de droit de nature à faire disparaître l’élément volontaire des infractions reprochées.
La Cour relève la mauvaise foi de Monsieur X. qui avait présenté la construction en cours … comme une simple pergola.

La Cour condamne Monsieur X. à 2000 € d’amende, ordonne la démolition dans le délai de six mois et fixe une astreinte de 20 € par jour de retard, passé ce délai. La Commune reçoit 1 € à titre de dommages et intérêts.


Date: 01/03/2007    

 
Cour d’Appel d’Aix en Provence, 4 ème Chambre C., 1/3/2007

Monsieur C. bénéficie d’un bail commercial pour son activité de centre équestre, mais la propriétaire n’a pas entièrement libéré les parcelles louées, puis petit à petit, en a repris d’autres, ainsi que la salle d’activités et a loué des surfaces classées « à un risque d’inondation de fort niveau », donc interdites à toute activité.

De guerre lasse, Monsieur C. avait quitté les lieux.

La Cour note que les manquements du propriétaire auraient pu conduire à une résolution du bail pour inexécution partielle et substituant les motifs, décide d’une condamnation à dommages et intérêts.

Monsieur C. se voit allouer 8000 € d’indemnité.


Date: 06/02/2007    

 
Cour d’Appel de Grenoble – Chambre Correctionnelle 1 – 6/2/2007

Monsieur R. est poursuivi pour avoir exécuté des travaux de construction immobilière exemptés de permis de construire, sans déclaration préalable auprès de la mairie, en l’espèce l’installation de trois abris à chevaux d’une surface inférieure à 20 m2.

Monsieur R. avait implanté trois abris de 9 à 12 m2 chacun, sur une zone non constructible, ces abris étaient tractables sans assise au sol.

La Cour, en application de l’Article R. 421.1 du Code de l’Urbanisme, rappelle qu’il ne peut s’agir de constructions temporaires, puisqu’ils « ont vocation à abriter, sans limitation de durée, des chevaux du centre équestre, dont l’activité est permanente ». Qu’ainsi, l’infraction est constituée.

Monsieur R. est condamné à 2000 € d’amende avec sursis.


Date: 29/09/2006    

 
Cour Administrative d’Appel de Versailles – 2 ème Chambre - 29/9/2006

Madame X. est inscrite au répertoire SIRENE, en tant qu’exploitante agricole. Elle cotise à la M.S.A. et est l’heureuse propriétaire de nombreuses poulinières.

Elle demande un permis de construire une maison d’habitation à côté du bâtiment à usage agricole, pour lequel elle avait obtenu un permis.

Le maire refuse et son refus est confirmé par le Tribunal Administratif.

Sur appel de Madame X. la Cour note qu’elle a bien son élevage implanté sur la commune, même si elle dispose de terres ailleurs, que les factures (vétérinaire et maréchal-ferrant) démontrent bien l’activité locale et qu’ainsi donc, elle doit bénéficier d’un permis de construire, la construction à usage d’habitation étant bien liée à l’activité agricole.

La commune est en outre condamnée à payer la somme de 1500 €.


Date: 17/05/2006    

 
COUR DE CASSATION– Chambre Civile 3 – 17/5/2006

Madame X. donne à bail à Monsieur Y, des parcelles de terre. Elle va solliciter la résiliation du bail, pour sous-location interdite et mise à disposition d’un tiers, sans information préalable du bailleur.

Madame X. est déboutée, la Cour considérant qu’elle ne rapporte pas « la preuve certaine » que son preneur percevait une quelconque rémunération pour le pacage des chevaux et que « ce nettoyage des parcelles » ne pouvait représenter une contrepartie financière ou une charge pesant sur l’occupant.

L’information ayant été faite en temps et heure, la Cour déboute le propriétaire qui souhaitait récupérer ses terres.


Date: 28/04/2006    

 
COUR D'APPEL DE PARIS- 25 ème Chambre section B – 28/4/2006

Monsieur A. passe avec l’Association B., une convention de mise à disposition des dépendances du château, avec accès non exclusif d’une partie du parc, à charge pour le club de réaliser 300.000 francs de travaux.

Les propriétaires se réservaient le droit de dénoncer la convention avec un préavis de six mois, s’engageant alors à régler les mensualités du crédit restant à courir.

Constatant « un non respect grave, durable et répété des règles d’occupation », les époux A. sollicitent la résiliation de la convention.

A reproche à l’Association d’avoir développé son activité en créant un poney-club, non prévu « provoquant des nuisances ».

La Cour analyse les documents contractuels, le budget prévisionnel annexé à la convention et constate que le poney-club n’était pas prévu et apporte « des nuisances incompatibles avec leur tranquillité ».

Repoussant les protestations de l’association qui n’acceptait pas de restriction à son activité, la Cour confirme la résiliation.


Date: 01/12/2005    

 
COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL DE LYON – 1 ERE CHAMBRE – 1/12/2005

Monsieur et Madame L. se plaignent de ce que le maire a accordé un permis de construire à leurs voisins, pour une écurie et une sellerie, et souhaitent son annulation.

Ils obtiennent gain de cause devant le Tribunal, au visa de l’Article R.111-2 du Code de l’Urbanisme qui prescrit : « le permis de construire peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescription spéciale si les constructions, par leur situation ou leurs dimensions, sont de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique ».

Sur appel, la Cour note que l’Arrêté est régulier et réforme la décision, considérant que le maire n’a pas commis « d’erreurs d’appréciation des intérêts de la salubrité publique ».

La Cour considère en outre, que même un avis favorable de la D.D.A. n’engage pas la mairie et est « sans incidence sur la légalité du permis de construire ».

Le permis est donc validé.


Date: 27/10/2005    

 
COUR D'APPEL DE LYON - CHAMBRE SOCIALE - 27/10/2005

Monsieur H. est titulaire d’un bail rural verbal émanant de L. qui cède ses terres à B.

B. décide de donner congé à H. prétextant vouloir reprendre personnellement les terres pour les exploiter lui-même.

Le locataire saisit le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux qui annule le congé.

Sur appel du propriétaire, la Cour constate que B. ne remplit pas les conditions légales, qu’il ne justifie pas de compétences nécessaires, ni de diplôme, ni d’expérience particulière dans le domaine agricole ou de l’élevage de chevaux qu’il revendique.

La Cour considère que le projet relève d’une activité de loisirs alors que B. est agent immobilier et habite loin des terres qu’il souhaite reprendre.

La Cour confirme donc l’annulation du congé.


Date: 12/05/2005    

 
COUR D’APPEL DE CAEN – 1 ERE CHAMBRE – SECTION CIVILE ET COMMERCIALE – 12/5/2005

Madame B. fait rénover sa carrière pour un devis de 140.000 F, mais estime que la pente n’est pas satisfaisante, que le sable est instable et le drainage inopérant.
Sur rapport d’expertise, l’entrepreneur est condamné à payer les frais d’expertise … évalués à 180.000 F.
Divers clients avaient quitté l’établissement et Madame B. sollicitait des dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation. La Cour rejette cette demande subsidiaire, mal étayée et refuse même une expertise comptable, qu’elle juge inutile aux débats.


Date: 20/04/2004    

 
COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL DE PARIS – 1 ERE CHAMBRE FORMATION B – 20/4/2004

Monsieur X. bénéficie d’un permis de construire tacite, qui va lui être retiré par arrêté municipal, pour un chalet monté auprès de deux bâtiments à usage de hangar et d’abri pour chevaux.

La Cour constate que X. se livrait à des activités de débourrage ou de dressage de chevaux de sport, qu’il était affilié à la M.S.A., que la zone N.C.1 accepte les extensions d’activité agricole, qu’ainsi donc, le maire a fait une fausse application de la règle de droit. Monsieur X. peut donc procéder à son extension et la ville est condamnée à lui verser 2500 € pour les frais de justice.


Date: 06/04/2004    

 
COUR DE CASSATION – CHAMBRE CRIMINELLE – 6/4/2004

Monsieur X. a exécuté des travaux sans permis de construire : arènes – toril – abri en dur – toilette – coin buvette.

X. soutenait à juste titre, que l’arène n’était qu’une clôture dont l’édification était subordonnée non pas à la délivrance d’un permis de construire, mais soumise à une simple déclaration préalable.

La Cour de Cassation confirme la sanction, indiquant que l’omission de la déclaration est sanctionnée comme l’infraction de défaut de permis de construire, par les Articles L. 480-4 et suivants du Code de l’Urbanisme.

La Cour de Cassation ne peut que confirmer que l’Arrêt de démolition est bien conforme à la législation en cours.

Monsieur X. devra donc régler une amende de 800 € et démolir sous astreinte.


Date: 04/03/2004    

 
COUR ADMINISTRATIVE D’APPEL DE NANCY - 1 ERE CHAMBRE – FORMATION A 3 - 4/3/2004

Monsieur X. dépose une déclaration de travaux pour un local technique comportant l’aménagement d’une sellerie et de sanitaires. Il s’agit d’une annexe à l’écurie et au manège qu’il exploite.

La Cour va lui refuser la construction dans la mesure où Monsieur X. avait obtenu un permis de construire l’autorisant à ériger un bâtiment à usage d’écurie ainsi qu’un manège, mais constate que Monsieur X. a changé la destination des bâtiments, car il n’a développé aucune activité d’élevage de chevaux, mais un centre équestre et de loisirs, dont l’objet principal ne correspond pas à la vocation d’activité agricole, telle qu’elle est en l’espèce définie par le Plan d’Occupation des Sols de la commune.

Monsieur X. est donc débouté de sa demande et condamné à payer 75O € à la commune.


Date: 12/02/2004    

 
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE – 7 EME CHAMBRE CORRECTIONNELLE – 17/2/2004

Mademoiselle C., locataire d’un terrain, procède, sans permis de construire, à l’édification de deux bâtiments à usage d’écuries.

Elle avait déposé un permis, alors que les travaux étaient déjà avancés, puis s’était vue opposer un refus administratif, la zone étant en partie N.D. et en partie en espace boisé classé (sic).

La Cour constate que le P.O.S. n’autorisait que des infrastructures à usage de loisirs « ce qui excluait le centre équestre privé », qu’au surplus, le classement en partie en espace boisé interdisait tout mode d’occupation du sol.

En répression, Mademoiselle C. est condamnée à 1500 € d’amende.

 En outre, la Cour ordonne « la démolition des ouvrages irrégulièrement édifiés dans le délai d’un an », sous peine d’une astreinte de 20 € par jour de retard, passé ce délai.


Date: 12/12/2003    

 
COUR D’APPEL DE DIJON – CHAMBRE CIVILE B – 12/12/2003

La commune de X. concède l’usage de parcelles à l’association Y. qui va les louer à Monsieur M., Instructeur. Ultérieurement, le maire conclut un bail précaire de 23 mois avec Monsieur M, puis à l’issue, un nouveau bail de 23 mois, avec l’association Y. qui concède une sous-location à Monsieur M. !!!!!

L’association Y. et Monsieur M. quittent les lieux, mais l’association est alors retenue comme délégataire de service public, alors que Monsieur M. n’a pas postulé.

Monsieur M. saisit alors le Tribunal pour faire juger qu’il bénéficiait d’un bail commercial et qu’une indemnité d’éviction lui était due.

La Cour rappelle tout d’abord, un point important :

« Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article L 145-2 1 du Code de Commerce, les dispositions du statut des baux commerciaux s’appliquent également aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d’enseignement ;

Attendu qu’en l’état des pièces produites en cause d’appel, il appert que Monsieur M.  exploitait bien dans le cadre du centre hippique de X. une école d’équitation ;

Que, titulaire du diplôme nécessaire à l’enseignement, il a été en outre, secondé pendant sept ans, par un autre professeur qu’il avait embauché ».

Mais les magistrats jugent :

« Mais attendu que le bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux lui étant acquis, Monsieur M. pouvait y renoncer, sous réserve que cette renonciation soit faite en toute connaissance de cause et de manière non équivoque ».

Les juges analysent la dernière convention qui prévoyait l’exclusion de la notion de bail commercial.

En toute logique, Monsieur M. est débouté de ses demandes.


Date: 14/11/2003    

 
COUR D’APPEL DE COLMAR – CHAMBRE CIVILE 2 – SECTION B – 14/11/2003

Monsieur S. vend à Monsieur A. une maison d’habitation et une écurie. Mais la D.D.A.S.S. interdit à Monsieur A. d’y rentrer ses 11 chevaux personnels, indiquant que les boxes ont été construits illégalement et que le règlement ne permet « qu’un élevage familial » avec un « nombre de chevaux inférieur au nombre d’habitants  de l’immeuble ».

Monsieur A. saisit donc le Tribunal pour obtenir réparation de son préjudice.

Il soutenait que lors de la visite des lieux, il avait pu voir une carrière et une quinzaine de boxes dans l’écurie.

La Cour constate :

« Attendu que la possibilité d’héberger leurs nombreux chevaux, constituait manifestement une condition déterminante de leur consentement, puisque parmi les objets mobiliers intégrés à la vente ils ont acquis, en outre, quinze mangeoires, quinze abreuvoirs automatiques, quinze armoires dans les vestiaires et d’autres matériels nécessaires à l’entretien d’un grand nombre de chevaux ».

La Cour note que les vendeurs « avaient dû se défaire de chevaux qu’ils prenaient en pension » et ne rapportaient aucune preuve de ce qu’ils auraient informé les acquéreurs.

La Cour confirme la désignation d’un expert pour évaluer le préjudice subi par l’acquéreur tout en précisant que les époux A. ne sont nullement tenus de solliciter l’annulation de la vente.


Date: 13/11/2003    

 
TRIBUNAL D’INSTANCE D’UZES – 13/11/2003

L’Association X loue ses installations au club hippique Y. En 1992, X. délivre un congé à Y. mais lui accorde un délai pour déplacer son activité. Ultérieurement, un arrêté préfectoral, en mai 1994, interdit le pacage des animaux, les lieux se trouvant dans un périmètre de protection par rapport au captage d’eau potable.

Menacée de sanction pénale, X souhaite l’expulsion de Y … en 2003, estimant lui avoir laissé suffisamment de temps pour trouver de nouvelles installations (sic).

Y soutenait que le congé de 1992 n’était plus valable, le bail ayant été reconduit tacitement. Subsidiairement, Y sollicitait … 18 mois de délai !

Le tribunal analyse les relations contractuelles, constate que les Haras Nationaux étaient intervenus « pour demander d’octroyer un délai de réinstallation » de trois ans.

Le tribunal prend plaisir à souligner « qu’il n’est pas possible de déménager en quelques heures, ni même en quelques jours une écurie complète y compris les équidés, un club-house, des engins agricoles, des hangars contenant du foin, des silos avec granulés, un manège couvert, des carrières de sable avec clôtures et des barres d’obstacles avec chandeliers idoines… tous éléments constituant le matériel de base d’une activité équestre normale ».

Le magistrat constate que « des délais ont seulement été sollicités et visiblement accordés ».

Le bail est donc jugé résilié depuis 1992 et le club hippique Y expulsé sans délai complémentaire, compte tenu de l’arrêté préfectoral.


Date: 09/09/2003    

 
COUR DE CASSATION - CHAMBRE CRIMINELLE - 9/9/2003

Monsieur R. obtient un permis de construire. Après enquête, il apparaît qu’il a faussement déclaré être agriculteur et vouloir créer une activité agricole. En réalité, le bâtiment réalisé lui sert de domicile et le local technique « est utilisé comme un simple garage ».

Sur plainte de l’Administration, R. est condamné par le Tribunal Correctionnel pour « obtention indue de document administratif et infraction au Code de l’Urbanisme », la construction étant édifiée en zone N.C.1 et N.C.2.

Il est condamné à 450 € d’amende, mais surtout doit remettre « les lieux en l’état, sous astreinte », avec mesure de publicité dans la presse.

La Cour de Cassation confirme cette décision en précisant : « que le juge répressif est compétent pour constater l’existence d’un permis de construire obtenu frauduleusement ».


Date: 04/03/2003    

 
COUR D’APPEL DE BESANCON – 2 EME CHAMBRE COMMERCIALE – 4/3/2003

Le poney-club X se fait livrer 300 m3 de sable, mais refuse de payer la facture, considérant le produit livré comme « inutilisable, voire dangereux ».

Le vendeur considérait qu’il n’avait pas été informé de la destination du sable et que les défectuosités étaient imputables « au terrain qui n’a pas été préparé et aménagé dans les règles de l’Art ».

La Cour indique que le fournisseur ne pouvait ignorer, compte tenu de l’importance de la commande et du lieu de livraison, que le matériau était destiné à aménager une carrière.

Les magistrats précisent que le produit est classé dans  la catégorie «  limon » et empêche l’eau de pénétrer et que le fournisseur ne s’explique pas sur une éventuelle non conformité du sol, alors que l’ancien sable ne présentait aucun problème.

La Cour conclut à la défaillance de l’entreprise et la condamne à payer les frais de décapage et d’évacuation, outre de légitimes dommages et intérêts pour « atteinte à l’image et à la réputation du centre équestre ».



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Patrick de Chessé

Avocat Honoraire Instructeur d'équitation (BE 2)


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