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Baux et construction


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Date: 20/12/2017    

 
COUR D’APPEL DE CHAMBERY – 2 EME CHAMBRE – 12 OCTOBRE 2017

Construction

La commune de X assigne la SCI Y aux fins « de démolition d'ouvrages construits sans autorisation administrative sur une parcelle non constructible ».

Il s'agissait donc d'un propriétaire privé qui avait construit une maison d'habitation avec piscines et boxes pour chevaux. Le Tribunal avait rejeté les demandes parce qu'elles étaient prescrites.

En appel, la mairie indiquait « n'avoir découvert que tardivement les constructions illicites » mais qu'en droit, au visa de l'article L 480-14 du Code de l'urbanisme, l'action introduite, moins de dix ans après l'achèvement des travaux litigieux, demeurait recevable.

En vertu de ce texte la mairie n'était pas soumise à la démonstration d'un préjudice.

La Cour note que les pièces produites par la SCI ne démontrent pas la date de réalisation effective des travaux donc la preuve de leur achèvement dix ans, date à date avant le jour de délivrance de l'assignation.

Les magistrats rappellent que « la commune dispose d'une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d'un préjudice personnel et direct causé par les constructions litigieuses ». Les juges relèvent que la SCI admet « ne pas avoir obtenu, ni même sollicité de permis de construire ou d'autorisation préalable de l'autorité municipale ».

La zone faisant « l'objet d'une protection particulière pour le maintien d'une activité agricole », la mise en conformité des bâtiments est donc impossible, les représentants de la SCI ne justifiant pas d'une activité agricole ».

La juridiction réforme la décision et condamne donc la SCI à démolir l'ensemble dans le délai de huit mois avec astreinte de 100 € par jour au-delà.  

Notons : Que la seule façon de régulariser la situation aurait été de disposer de suffisamment de terrain...pour créer un élevage de poneys.
  https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=E731F1B9C4F360F1A6792E4F2C04662A.tplgfr29s_3?idSectionTA=LEGISCTA000006143326&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20171220


Date: 16/03/2013    

 
Cour d'Appel de Bordeaux - Chambre Sociale - Section B - 14 février 2013 - n° R.G. : 12/01289

BAIL

En 2007, Monsieur G. consent à Madame L. la mise à disposition de parcelles sur lesquelles cette dernière installe ses chevaux.
Monsieur G. décède trois ans plus tard et ses héritiers donnent congé à Madame L.
La locataire saisit le Tribunal, afin de faire juger qu'elle est titulaire d'un bail relevant du statut du fermage et donc, que le congé civil est nul.
Condamnés en première instance, les héritiers de G. relèvent appel, contestant la qualité de bail rural.
La Cour rappelle qu'en application des dispositions d'ordre public de l'Article L. 411-1 du Code Rural, toute mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, est régie par les dispositions applicables aux baux ruraux.
Il n'était pas contesté que Madame L. payait 75 € par mois, entretenait les parcelles, préparait les sols et ramassait le foin.
La Cour considère donc que Madame L. entretenait et exploitait les parcelles louées et << participe en conséquence, par son action, au cycle biologique des terres et de ses animaux >>.
Les magistrats concluent qu'il s'agissait donc bien d'un bail rural soumis au statut du fermage, puisque la surface totale des terres louées dépassait 5 hectares.
Le congé devait donc être notifié au moins dix-huit mois avant l'expiration, par acte extrajudiciaire et mentionner les motifs. Ces formalités n'ayant pas été respectées, le congé est déclaré nul.

Notons qu'il est prudent de s'en rapporter aux professionnels pour rédiger un bail, faute de quoi, la commune intention des parties risque d'être dénaturée au fil des années.


Date: 27/11/2012    

 
Cour Administrative d'Appel de Douai - 1 ère Chambre - 10 octobre 2012 - n° R.G. : 11DA01866

CONSTRUCTION

Monsieur A. éleveur de chevaux de course, dépose une demande de permis de construire "en vue de la construction de trois gîtes ruraux, une écurie et un bâtiment de stockage".

Le maire rejette la demande au prétexte que la zone ne permet que "les constructions à usage d'habitation, directement liées et nécessaires au fonctionnement de l'exploitation agricole et des installations autorisées".

Le maire considérait que la construction de gîtes ruraux même destinés à assurer le développement économique de l'exploitation agricole ne constituait pas des constructions à usage d'habitation.

Monsieur A. saisit le tribunal puis la Cour, qui confirme le rejet, considérant "que la création de gîtes ruraux notamment destinés à accueillir des participants à la nouvelle activité de centre équestre, n'est pas directement liée et nécessaire au fonctionnement de l'exploitation agricole existante ou de celle envisagée et les installations déjà autorisées".

Monsieur A. est condamné à verser 2000 € à la Commune.

Notons que la Cour prenait soin de relever que les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle, présentent le caractère d'activité agricole, au sens de l'Article L.311-1 du Code Rural.


Date: 18/07/2012    

 
Cour d'Appel de Colmar - Chambre Sociale - Section B - 29 mai 2012 - n° R.G. : 4 B 11/04325

BAIL
 
Monsieur D. est propriétaire de parcelles de terre en nature de prés qu'il loue à son voisin, enseignant de profession, Monsieur B.

D. va donner congé à B. qui va contester cette rupture de contrat et tenter de faire juger l'existence d'un bail rural.

La Cour rappelle que le statut du fermage est régi par l'Article L. 411-1 du Code Rural et prévoit << la mise à disposition à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole, en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'Article L. 311-1 du même Code >>.

La Cour conclut donc que << ne peuvent être qualifiés d'exploitants agricoles, les propriétaires d'équidés domestiques qui sont seulement utilisés à des fins privées de loisirs, faute pour l'activité considérée de constituer une véritable exploitation soit une activité professionnelle développée dans un esprit de lucre >>.

En l'espèce, les magistrats constatent que B. est professeur, placé en congé longue durée et n'est pas inscrit comme exploitant agricole à la M.S.A.

Par ailleurs, << s'il est propriétaire d'une dizaine de chevaux, il ne prouve aucunement se livrer à une activité d'élevage à visée économique et non de simple loisirs, soit qu'il achète ou fait naitre des chevaux en vue de les dresser pour les revendre ou de les préparer ou exploiter pour la compétition >>.

La Cour considère donc que le bail n'est que précaire et échappe à la compétence du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

Notons que la Cour ajoute que s'agissant d'une mise à disposition à titre précaire, le congé n'est soumis à aucune condition particulière ni de forme ni de fond et dit que Monsieur B. devra évacuer les parcelles louées sous astreinte de 50 € par jour de retard.

Un pourvoi devrait être inscrit à l'encontre de cet Arrêt.


Date: 03/03/2011    

 
Cour Administrative d'Appel de Bordeaux - 3/3/2011 - 1 ère Chambre - Formation à 3 - n° R.G. : 10BX01639

La S.C.E.A.  X. fait l'objet d'un refus de permis de construire  << en  vue  de la transformation d'un hangar agricole en bodega >>.

Déboutée de sa demande par le Tribunal Administratif de Pau, la société relève appel.

La Cour indique que le P.O.S. ne prévoit que les installations et constructions directement liées et nécessaires à l'activité de l'exploitation agricole. Les juges rappellent que sont également agricoles, les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques, en vue de leur exploitation à l'exclusion des activités de spectacle.

Le dossier de demande de permis évoquait une salle de réception avec bar, salle de danse et de restauration pour 795 m2 pour des manifestations festives et touristiques autour de l'élevage taurin.

La Cour confirme la décision et rejette le recours de la S.C.E.A.

Notons que la Cour relève que cette installation n'était pas nécessaires à l'activité agricole au sens des dispositions d'urbanisme, alors que le requérant listait d'autres élevages de vaches ou de chevaux exploitant dans d'autres communes, des locaux à usage de restauration et d'accueil du public ...


Date: 29/07/2010    

 
Cour de Cassation - Chambre Criminelle - 29 juin 2010 pourvoi N° 09-87514

Monsieur X. est condamné par la Cour d'Appel à deux mois de prison avec sursis, outre 10.000 € d'amende, pour construction sans permis et méconnaissance du plan d'occupation des sols. Il est relaxé pour la réalisation irrégulière d'affouillement ou d'exhaussement du sol, mais doit remettre les lieux en l'état antérieur, dans le délai de neuf mois, sous astreinte de 75 € par jour de retard, passé le délai d'un an à compter de la décision.

La commune avait engagé un pourvoi, car Monsieur X. avait réalisé une plateforme de terre de 1000 m2 et deux manèges de 1500 m2 et 250 m2.

La Cour déboute la commune, mais confirme que Monsieur X. était bien l'utilisateur du sol, le bénéficiaire des travaux et donnait d'ailleurs sur place, des cours d'équitation.

La condamnation ne pouvait donc que le concerner à titre personnel et non pas la S.C.I. dont il était porteur de parts.

Notons que cette décision confirme un arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en Provence qui sanctionne lourdement Monsieur X. qui avait eu le tort de négliger deux arrêtés interruptifs de travaux !


Date: 01/04/2010    

 
Cour Administrative d'Appel de Nancy - 1 ère Chambre - 1/4/2010 - n° R.G. : 08NC01728

Monsieur B. obtient un permis de construire qui fait l'objet d'un recours des voisins.

Le Tribunal Administratif annule le permis et B. relève appel. Les premiers juges avaient considéré que << la construction projetée n'était pas à usage agricole et ne pouvait en conséquence pas légalement être autorisée en zone N.C. alors qu'il s'agit d'un hangar destiné à abriter des chevaux >>.

Les voisins considéraient en outre, que le terrain n'était pas desservi de manière satisfaisante.

Monsieur B. avait obtenu l'autorisation de construire un bâtiment destiné à l'accueil d'une douzaine de chevaux dans des boxes individuels.

Les juges d'appel notent qu'il devait s'agir d'hébergement de chevaux en fin de vie, soit personnels à la famille de B. soit à des tiers qui les mettraient en pension.

La Cour décide que << l'hébergement et l'entretien par B. sans aucun but économique des chevaux qui appartiennent à sa famille, ne constitue pas une activité agricole, que d'autre part, la prise en pension de chevaux contre rémunération qui a pour objet principal de rendre une prestation de services  ne peut pas davantage être regardée comme une activité agricole >>.

La Cour en conclut que le maire ne pouvait donc autoriser la construction projetée. La décision de première instance est confirmée. Monsieur B. devra verser 1500 € à ses voisins.

Notons que c'est la première fois qu'une juridiction d'appel se penche sur le problème d'une "maison de retraite" pour chevaux. Le dossier de demande de permis de construire aurait peut-être pu être monté et présenté plus adroitement.


Date: 29/01/2010    

 
Conseil d'Etat - 2 ème sous-section jugeant seule - 29/1/2010 - n° 315061

Le maire de la commune de M. accorde un permis de construire un centre équestre avec manège, boxes, club-house. Les voisins tentent d'interdire le projet.

La Cour Administrative d'Appel constate que le P.L.U. autorise les constructions et équipements sportifs de faible ampleur, insusceptible d'entraîner de graves nuisances.

Les juges notent ainsi que l'activité était de nature sportive, mais pouvait aussi avoir un caractère agricole, au regard des législations telles que le Code Rural.

La Cour note l'absence de détournement de pouvoirs du maire, confirme le permis et condamne les voisins à payer 3000 € à la commune.

Notons que le recours des tiers devient préoccupant, lorsqu'il s'agit d'un centre équestre encore trop souvent synonyme de mouches et de mauvaises odeurs. Il a fallu six ans de procédure pour obtenir le permis de construire, d'où l'intérêt de se faire assister par des professionnels juristes et architectes dès le début du projet.


Date: 23/10/2009    

 
Cour Administrative d'Appel de Marseille - 23 octobre 2009 - 1 ère Chambre Formation à 3 - n° 08MA00409

Monsieur le Maire de x. délivre à une entreprise agricole, un permis de construire un centre équestre destiné, en outre, à l'élevage de chevaux. Le préfet s'y oppose, mais est débouté. Il saisit alors la Cour Administrative d'Appel, rarement interpellée d'une telle façon, plutôt habituée à juger des refus de permis !

Après avoir évacué le problème d'un pseudo-risque d'inondation, la Cour constate que le préfet ne conteste pas que les activités projetées sont agricoles, que les constructions sont liées et nécessaires à l'exploitation et que << cette activité nécessite la présence sur place de l'exploitant >>.

En conséquence, la Cour confirme le permis.


Date: 31/07/2009    

 
CONSEIL D'ETAT - 3 EME ET 8 EME SOUS-SECTIONS REUNIES - 31 JUILLET 2009 - N° 296197



Monsieur le préfet donne l'autorisation de lotir à proximité du centre équestre x. qui, inquiet, saisit le tribunal avec le soutien du Groupement Hippique National (G.H.N.), dont l'intervention à la procédure est d'ailleurs reconnue parfaitement justifiée.

Le Conseil  note que les bâtiments du centre équestre sont à moins de 50 mètres de l'implantation des immeubles prévus dans le cadre du plan du lotissement et qu'ainsi, il y a lieu de prononcer l'annulation de l'Arrêté Préfectoral autorisant ce lotissement.

L'Etat est, en outre, condamné à verser 3000 € pour frais de justice au bénéfice du club.


Date: 24/07/2009    

 
CONSEIL D'ETAT - 1 ERE SOUS-SECTION JUGEANT SEULE - 24 JUILLET 2009 - N° 311337

Monsieur le maire refuse un permis de construire à Monsieur A. qui souhaitait faire édifier une maison et une grange pour quatre boxes.

Le tribunal puis la Cour annulent cet arrêté de refus, mais la Commune saisit le Conseil d' Etat.

Les juges notent que Monsieur A. qui exerce des activités d'élevage et d'étalonnage, même à titre d'activité subsidiaire, entre bien dans la définition agricole de la zone N.D.1 et qu'ainsi, << la construction d'une maison d'habitation sur la même parcelle répondait à la nécessité d'assurer une présence continue permettant de suivre l'état de santé des chevaux >>.

Le pourvoi de la mairie est donc rejeté et la Commune devra verser 2000 € à Monsieur A.


Date: 24/06/2009    

 
Cour de Cassation - Chambre Civile 3 - 24/6/2009 - N° pourvoi : 08-17-533

La société V. signe << un engagement de location >> de trois ans, portant sur des boxes, l'utilisation de la carrière, du club-house et << de toutes les installations liées à l'exploitation équestre >>.

Ultérieurement, la société V. délivre un congé et assigne devant le Tribunal d'Instance en résolution du bail.

Le locataire, au visa de l'Article L. 311-1 du Code Rural, soulevait l'incompétence du Tribunal d'Instance, au profit du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux.

La Cour d'Appel, puis la Cour de Cassation retiennent que les activités équestres doivent être regardées comme agricoles et confirment la compétence du Tribunal Paritaire.


Date: 20/05/2009    

 
Cour d'Appel de Paris, 16 ème Chambre Section A, 20 mai 2009, N° R.G. : 07/13441

Madame S. prend à bail des installations équestres appartenant à Madame C. pour << servir exclusivement à l'entraînement des chevaux, à la pension des chevaux et de poneys, au dressage et à la pratique du poney club et à l'enseignement de l'équitation >>.

Les relations vont se dégrader, chacune des parties faisant établir des constats d'huissier.

La propriétaire considérait que les paddocks et clôtures n'étaient plus entretenus, que le fumier empiétait sur le chemin communal, que le manège était envahi d'herbes folles etc ...

De son côté, le locataire démontrait que les plaques du plafond tombaient dans les écuries, que les poutres étaient envahies de termites, que les eaux de pluie s'infiltraient et que le sauna des chevaux était inutilisable, etc ...

La Cour, envahie de constats et de commandements, prononce la résolution, aux torts partagés.

Le propriétaire justifiant d'une baisse de 30 % de son chiffre d'affaire sur les deux dernières années, se voit allouer par la Cour, une indemnité de 12.000 €.


Date: 23/02/2009    

 
Cour d'Appel d'Aix en Provence - 4 ème Chambre B - 23/2/2009 - n° R.G. : 08/10544

La S.C.I. X. donne à bail à ferme à Madame C. un ensemble de bâtiments à destination de centre équestre.

La S.C.I. fait valoir que sa cocontractante sous-loue à des entreprises qui y ont fixé leur siège social et que la locataire n'a plus d'activité propre.

La Cour confirme la résiliation du bail, pour sous-location interdite, alors que Madame C. considérait qu'il s'agissait de l'activité normale d'un centre équestre qui loue ses boxes à des pensionnaires.

La Cour désigne un expert agricole, pour évaluer les travaux faits par le locataire et pour chiffrer le coût des remises en état.


Date: 12/02/2009    

 
Cour Administrative d'Appel de Versailles - 2 ème Chambre - 12 février 2009 - N° 07VE02166

Monsieur le Maire de X. délivre un permis de construire un hangar agricole à la S.C.E.A. Y. Les voisins, mécontents, saisissent le Tribunal Administratif et obtiennent l'annulation du permis.

Sur appel de la S.C.E.A., la Cour rappelle que les constructions agricoles doivent être à proximité immédiate des bâtiments existants.

La S.C.E.A. voulait construire un hangar destiné à stocker le fourrage des chevaux qu'elle élève, à 600 mètres de la ferme, alors que les voisins y voyaient << une atteinte à la qualité du site et du paysage environnants >>.

La Cour confirme donc la décision d'annulation du permis.


Date: 04/12/2008    

 
Cour Administrative d'Appel de Marseille - 7 ème Chambre Formation à 3 - 4 décembre 2008

Monsieur X. occupe sans autorisation, une partie des berges du Canal du Rhône, ayant implanté des clôtures pour constituer un enclos utilisé par son élevage de chevaux.

Il fait l'objet d'un procès-verbal de contravention de grande voirie et est condamné par le Tribunal Administratif, à une amende de 600 € outre 500 € pour frais d'établissement du procès-verbal. Il est en outre condamné à remettre les lieux en l'état.

Sur appel de sa part, la Cour retient le caractère probant du constat et confirme les condamnations.


Date: 29/05/2008    

 
Cour d'Appel de Rouen - Chambre Correctionnelle - 29/5/2008

Monsieur C. est poursuivi pour avoir exécuté une construction devant servir d'abri pour chevaux.

C. n'a pas présenté de demande de permis de construire, considérant que la construction était démontable.

Mais les gendarmes avaient relevé la présence d'une dalle en béton de 25 à 30 m2 et des rangées de parpaings, le tout en zone N.D.

Mis en demeure de cesser les travaux par Arrêté du Maire, Monsieur C. n'avait pas obtempéré.

S'appuyant sur l'Article L. 421-1 du Code de l'Urbanisme, la Cour confirme l'amende, rappelant que :

"le fait que cette construction puisse être un jour démontée et réinstallée ailleurs, ne dispensait pas le prévenu de solliciter la délivrance d'un permis de construire".

La Cour constate la démolition de l'abri.


Date: 23/05/2008    

 
Tribunal Administratif de Nîmes – 1 ère Chambre - 23/5/2008

Madame A. se voit refuser la construction d’un centre d’élevage de chevaux, un centre équestre et une maison d’habitation.

Elle saisit le Tribunal Administratif.

La juridiction constate que Madame A. est propriétaire de 8 chevaux dont 6 poulinières, qu’elle est inscrite à la M.S.A., qu’elle détient un brevet d’animateur et justifie donc de l’activité envisagée.

Les juges reconnaissent la nécessité d’une présence sur place. Qu’ainsi, en refusant le permis, le maire a entaché sa décision d’une erreur d’appréciation.

Madame A. peut donc représenter sa demande de permis.


Date: 10/04/2008    

 
Cour Administrative d'Appel de Marseille - 1 ère Chambre - 10/4/2008

Monsieur L. dépose un permis de construire pour << un bâtiment destiné à accueillir des chevaux et du matériel >>. Il obtient un permis tacite rapporté ultérieurement avec ordre d'interrompre les travaux entrepris.

Il saisit alors le Tribunal Administratif pour obtenir le permis convoité. Débouté, il saisit la Cour qui constate que le P.O.S. n'admet que << des constructions strictement nécessaires à l'exploitation pastorale (parc, abri, cabane pastorale), la zone étant naturelle >>.

L. souhaitait construire des boxes séparés pour quatre chevaux, avec un niveau supérieur pour grange et remise, le tout sur 120 m2 d'emprise au sol.

La Cour  note que le bâtiment n'étant pas << strictement nécessaire ... >>, le maire pouvait retirer le permis tacite accordé.

Monsieur L. devra démolir et verser 1000 € d'indemnité à sa commune.


Date: 09/04/2008    

 
Cour d'Appel de Toulouse - 4 ème Chambre Sociale - Section 1 - 9/4/2008

Monsieur S. propriétaire de parcelles de prairie, conclut un bail avec Monsieur M. Considérant qu'une parcelle a été modifiée en "manège à chevaux", il saisit le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Débouté, il relève appel.

S. prétend que les travaux sont irréversibles et portent atteinte à l'intégralité de sa parcelle, alors que de son côté, M. conteste la dénaturation et rappelle que les actes de préparation des chevaux sont de nature agricole.

La Cour note qu'il y a bien eu modification de prairie en manège (sûrement une simple carrière), mais qu'il s'agit d'éléments mobiles faciles à supprimer.

Le bail n'est pas résolu, mais M. devra remettre les lieux en l'état à la fin du bail.



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